A LOCAÇÃO BUILT TO SUIT

1. Introdução

A locação de imóveis é um setor do Direito Imobiliário que envolve muitas nuances e peculiaridades e que, por vezes gera antinomias que desaguam no Poder Judiciário. Os contratos, por vezes são redigidos por pessoas leigas e há casos em que as partes se utilizam de contratos prontos, vendidos em papelarias e outros estabelecimentos comerciais.

Evidente que a realização de avenças tão peculiares sem a assessoria de um profissional habilitado coloca em risco os contratantes e pode culminar em mais lides a serem resolvidas pelo judiciário, porém, é uma prática comum e difícil de ser combatida, haja vista que, de forma geral, as partes não querem arcar com os custos da contratação de profissional especializado para confecção do documento.

Quando se fala de contratos built to suit, não se tem notícia dessa prática, até porque, esse tipo de avença leva em conta amiúdes que não poderiam ser previstos de forma genérica em documentos pré-prontos, ao contrário, requerem uma análise pormenorizada do autor, a fim de garantir os direitos e deveres de ambas as partes, além de envolver custos altos, o que afasta a intervenção de amadores.

O presente artigo vem colaborar para o conhecimento de um tema que possui nuances de importantes reflexos na sociedade, por conta da inovação no mundo do Direito que representa, eis que é uma forma de contratação que, além de não ser comum, é também de utilização novel no Brasil.

A locação built to suit se mostra como uma modalidade ainda pouco explorada, não obstante ser um instituto que pode se apresentar como mais uma ferramenta que possibilite a recuperação do mercado imobiliário em momentos de crise, haja vista que poupa recursos que seriam empregados em grandes obras de adaptação ou construção de um imóvel e podem ser destinados a atividade-fim do locatário.

2. Fundamentação teórica

2.1 Aspectos gerais sobre a locação de imóveis

O comportamento instintivo dos primeiros seres humanos de se proteger das intempéries e predadores, bem como encontrar abrigo para descansar e renovar as forças pode ter originado a criação do que hoje denominamos por habitações ou moradias. O morar, hábito humano imemorial, encontra sua definição nos dicionários como o ato de permanecer ou de tardar em um lugar, sendo talvez a manifestação arquitetônica mais antiga e extensiva de que se tem notícia, bem como o artifício que possivelmente nos permitiu sobreviver frente aos desafios do meio, quando outros animais maiores em tamanho e capacidade física sucumbiram, como bem salientam Maria Amélia D’Azevedo e Yopanan Rebello Leite.

Crê-se que, na atualidade, a necessidade de moradia tem o condão de proteção contra intempéries, como na antiguidade, mas passou a lograr em algumas castas, símbolo de status e sucesso profissional.

“Quem casa quer casa”, “ter um teto sobre a cabeça é o que há de mais seguro”. Quem nunca ouviu isso?

Esses e outros ditos populares se incrustaram na cultura popular e foram tomados por verdade absoluta com o passar dos anos.

Em relação aos imóveis, não foi diferente. Criou-se uma cultura de que um dos principais objetivos de vida seria a aquisição da casa própria e que a realização pessoal passaria necessariamente por constituir família, e em decorrência disso, ou para sua concretização, seria imperativa a aquisição da casa própria.

As pessoas passaram a buscar incansavelmente a acumulação de riquezas para dar entrada em um financiamento ou comprar um imóvel à vista, para “ter um lugar para chamar de seu”.

A cultura do “ter” enraizou-se na sociedade, “ter um bom carro”, “ter uma casa”, “ter roupas caras”, “ter uma boa bicicleta”, “ter uma casa na praia”, “ter dinheiro”, enfim… “ter, ter e ter”.

Ocorre que, na contramão dessa filosofia, as novas gerações não estão se mostrando tão apegadas às coisas como outrora. Quando estão em um emprego, mesmo que estável, mas não se sentem realizadas, pedem demissão e vão para outro. Se têm um bom carro, mas este não mais lhes atende os anseios, troca-se de carro ou até se abole o uso de veículos, prática comum diante da quantidade de aplicativos de transportes disponíveis no mercado. Querendo andar de bicicleta, não precisam ter uma, pois algumas empresas as disponibilizam para seus clientes em vários pontos das cidades.

Enfim, a “cultura do ter” está sendo aos poucos substituída pela “cultura do usar”.

A “cultura do usar” nasce do dinamismo que rege as relações sociais na atualidade. Uma mudança de emprego, uma questão médica, escolar, a necessidade de estar mais perto do centro da cidade ou qualquer outro motivo pode requerer uma mobilidade que fica mais burocrática quando se é proprietário de um imóvel, haja vista que, não é do dia para noite que se vende um imóvel, especialmente se o país estiver atravessando por um momento de crise econômica.

Com a evolução pela qual passa a sociedade moderna, a tendência é que mais pessoas morem de aluguel, abrindo mão de “ter” uma casa e passando a “usar” uma casa, não só pela dificuldade e quantidade de dinheiro envolvida na compra, mas também pela mobilidade que o imóvel alugado possibilita.

Em um imóvel alugado, caso o inquilino não esteja mais satisfeito com sua moradia, pode, a qualquer tempo e sem necessidade de maiores explicações, rescindir o contrato de locação, pagando a multa rescisória, se houver e procurar outro imóvel que mais se adeque às suas necessidades.

Chegará um tempo em que “ter” um imóvel será mais uma atividade comercial (para os proprietários) do que verdadeiramente um sonho a se conquistar. Terá um viés puramente econômico. Será como montar um novo negócio, com rentabilidade fixa e baixo risco de insucesso. E tal pensamento se estenderá a muitos outros bens que atualmente as pessoas “têm”…

É possível que se atinja um patamar em que apenas investidores comprarão imóveis, ou seja, a sua aquisição será vista apenas como mais uma forma de rendimento assim como são ações da bolsa de valores, ouro, moedas estrangeiras, dentre outras.

Segundo Fabrício Petinelli (2010), a locação de imóveis é um negócio jurídico de progressiva utilidade no mercado imobiliário brasileiro. O déficit habitacional do país motivado pela falta de recursos da maior fatia da população para a aquisição da casa própria e a procura por instalações comerciais são os principais fatores que impulsionam a utilização do contrato de locação.

Como o Direito não pode furtar-se de regular as relações sociais que impactam na sociedade, deveria, como fez, imiscuir-se nessas relações locatícias, a fim de garantir segurança e estabilidade jurídica para àqueles que dessa modalidade de moradia se utilizam.

A doutrina jurídica também tratou de estudar o fenômeno e, em linhas gerais, sob a análise de Pablo Stolze e Rodolfo Pamplona, pode-se classificar o contrato de locação, como sendo: sinalagmático (ou de prestações correlatas, já que ambos os contratantes possuem obrigações recíprocas), oneroso, comutativo (as obrigações se equivalem), paritário (via de regra, no contrato de locação, as cláusulas são estabelecidas livremente entre as partes), não solene (não há uma forma específica para sua celebração, podendo adotar a forma escrita ou verbal), pessoais ou personalíssimos, individual, de duração ou de trato sucessivo ou execução continuada.

Para Fábio Azevedo, como qualquer outro contrato regido pelo Direito brasileiro, subordina-se a todos os princípios contratuais insculpidos nas normas pátrias, em especial à boa-fé objetiva, que é uma regra de comportamento a ser observada pelos sujeitos das relações jurídicas, sendo um estado de consciência, um modelo de conduta a ser observado e seguido ou simplesmente uma regra de conduta. Há que se ressaltar que a boa-fé objetiva é princípio que se infiltra em todo ordenamento jurídico pátrio.

Segundo a lavra de Caio Mário, nesse tipo de contrato o locador deve assegurar ao locatário o uso pacífico da coisa e responder pela sua aptidão para ser utilizada, bem como, ao locatário, lhe compete as obrigações que o código civil e a lei de locações estipularem. Em relação à locação de imóveis, a regra geral das obrigações de locador e locatário encontram-se previstas nos arts. 22 e 23, da Lei nº 8.245/91.

Sylvio Capanema assevera que a lei de locações possui enorme densidade social, já que uma grande parcela da sociedade brasileira é locatária de algum imóvel, o que pode ser corroborado por momentos de crises econômicas pelas quais o Brasil passou e que influenciam diretamente no mercado da compra e venda de imóveis, já que a circulação de moeda diminui e os possíveis compradores preferem alugar um imóvel a comprar, temerosos dos efeitos dos maus momentos econômicos.

Para ele, a lei do inquilinato pacificou o mercado, ao equilibrar a oferta e a demanda de imóveis para alugar. Por outro lado, permitiu que locadores e locatários possam ajustar livremente as condições do contrato, reduzindo a intervenção do Estado.

Arremata o ilustre mestre, dizendo que a lei permitiu a locadores e locatários manter um relacionamento civilizado, para que pudessem acertar as condições do contrato, de modo a atender a seus interesses. Com o equilíbrio entre a oferta e a demanda, hoje é possível a muitos locatários negociar os termos do contrato, não mais sofrendo as pressões econômicas que no passado eram impostas pelos locadores, por conta da escassez de imóveis oferecidos para locação, motivada pelo alto grau de intervencionismo estatal, que impunha regras de proteção ao inquilino, as quais colocavam o locador em posição de grande desvantagem na relação contratual.

Para Anderson Schreiber, o direito imobiliário brasileiro sofreu profunda transformação nas últimas décadas. Visto, no passado, como um campo do direito tradicionalmente identificado com a disciplina das locações urbanas e com as incorporações imobiliárias. Hoje a disciplina assume um sentido bem mais amplo, tendo seu objeto alargado imensamente. Não se trata apenas do surgimento de novas estruturas negociais, como o built to suit, introduzido pela Lei 12.744/2012, que acrescentou o artigo 54-A à Lei 8.245/1991, inovações que se poderia identificar também em outros campos do direito, mas de uma genuína ampliação de fronteiras.

2.2 O instituto da locação built to suit

Não são muitas as obras a respeito do tema, o que não dá precisão quanto à origem dessa modalidade contratual, mas conforme assinalam Emmanuel Casagrande e Luis Hasegana, sua procedência se encontraria no direito estadunidense e europeu. 
A modalidade de locação objeto desse estudo não é de larga utilização, tendo em vista que é voltada para locações não residenciais, sendo adotada em maior parte pelas grandes corporações, como bancos, hospitais, universidade, dentre outros.
Sua aplicação passou a ser mais visível pelos idos de 2005, época em que foi veiculado, pelo jornal Folha de São Paulo, a notícia de seu uso na construção do Instituto Brasileiro de Mercado de Capitais – IBMEC, na cidade de São Paulo.
Sua primeira aparição na legislação brasileira se deu com a Lei nº 12.744/2012, que disciplinou o contrato built to suit como uma espécie de locação. Em 2015, a Lei nº 13.190/2015, inseriu o art. 47-A na Lei nº 12.462/2011 e regulamentou o uso desta modalidade contratual pela Administração Pública.
Por exemplo, é possível que uma instituição bancária, querendo implementar uma nova filial em determinado logradouro, encontre um imóvel que necessite de obra estrutural de grande monta ou até a construção de um imóvel que atenda às necessidades da instituição e que seja avençado que a obra será realizada às expensas do Locador, que perceberá, após a entrega uma contraprestação pelo valor do aluguel, além dos valores gastos na construção.
O interessante é que a empresa locatária não precisará dispor de recursos financeiros para realização da obra, que ficará totalmente a cargo do locador, segundo projeto que atenda às necessidades do locatário. Nesses casos o locador figurará como verdadeiro investidor em negócio alheio.
Mais que uma relação locatícia, a locação built to suit é uma grande operação econômica, com regras específicas, que a afastam em alguns pontos, da locação não residencial comum, como por exemplo, a possibilidade de rescisão do contrato antes do seu término, aplicando-se multa contratual prevista, conforme excepciona o Lei nº 8.245/91 em seu artigo 4º e 54-A, § 2º, in verbis:
[...] Art. 4o  Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. (Redação dada pela Lei nº 12.744, de 2012) grifo nosso
[...] Art. 54-A. § 2o  Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação. (Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012) grifo nosso
O ilustríssimo Desembargador Marco Aurélio Bezerra de Melo, do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro – TJRJ, diz que a locação built to suit é aquela em que o locador constrói ou reforma substancialmente determinado imóvel de sua titularidade, por si ou por terceiros, para que possa ser utilizado pelo locatário de acordo com necessidades empresariais preestabelecidas no instrumento contratual.
O Exmº Ministro Moura Ribeiro, do Superior Tribunal de Justiça – STJ, bem assevera que as operações imobiliárias denominadas built to suit podem ser traduzidas como uma construção sob medida. Consistem em um negócio jurídico similar, em alguns pontos, ao contrato de locação, no qual, todavia, uma parte se encarrega de construir um imóvel customizado para as necessidades do contratante e este se obriga a locar o bem por prazo determinado, por um valor mensal correspondente não somente à contraprestação pelo uso e gozo do imóvel, mas também para remunerar os custos de aquisição do terreno e da construção do imóvel pelo locatário, bem como o capital investido.
Na lavra do Desembargador Reinaldo Pinto Alberto Filho, do TJRJ, trata-se de uma espécie de contrato extremamente específico, de longo prazo, no qual o imóvel é construído para atender os interesses do locatário, já pré-determinado.
Neste tipo de locação, é praxe a contratação de uma empresa securitizadora de recebíveis, haja vista os montantes envolvidos. Sendo assim, o locador transfere seus créditos para a empresa securitizadora e recebe o valor antecipado do contrato e aquela emite Certificado de Recebíveis Imobiliários nos termos do art. 6º, da Lei n. 9.514/1997, legalmente definido como um “título de crédito nominativo, de livre negociação, lastreado em créditos imobiliários” que “constitui promessa de pagamento em dinheiro” e providencia a averbação junto ao Oficial de Registro de Imóveis da circunscrição imobiliária competente, ou seja, no local da matrícula do imóvel objeto do contrato built to suit. Gasparetto (2009, p. 95) corrobora dizendo:
[...] Através da securitização, regulamentada pela Lei nº 9.514/97, o responsável por um determinado projeto imobiliário – usualmente denominado empreendedor imobiliário – após planejar e construir um determinado empreendimento e tendo este fluxo de créditos imobiliários futuros a receber, advindos das prestações futuras dos compradores dos imóveis comercializados no citado empreendimento, emite um título de crédito, denominado Certificado de recebível Imobiliário, representativo destas parcelas, que por disposição legal, pode ser livremente transferível, possibilitando ao empreendedor imobiliário comercializar esse título no mercado de capitais por meio da cessão onerosa (venda) de tais recebíveis imobiliários futuros, cujo fluxo será destinado ao resgate do título criado e transferido, ao investir no mercado de capitais. É fundamental, portanto, que haja lastro suficiente e adequado ao resgate dos títulos.
O empreendedor-locador constrói em terreno de sua propriedade ou realiza obra ou reforma de grande porte, para atender as necessidades do empresário-locatário e este último paga a médio ou longo prazo, uma contraprestação, em condições diferenciadas de um contrato de locação tradicional, para que haja um retorno financeiro interessante para o empreendedor-locador.
Para Sylvio Capanema, dentro deste esquema, altamente sofisticado e atípico, uma empreendedora adquire um imóvel, com ou sem financiamento, realiza por si ou por terceiros por ela contratados, a construção em estrita obediência à orientação da futura locatária, e, concluída a obra, cede à ela o uso do imóvel, por determinado tempo e aluguel previamente ajustado. No modelo ora examinado existe uma promessa de locação de um imóvel preparado e construído seguindo as especificações do futuro inquilino e para atender às suas necessidades específicas.
Há que se considerar que existe posicionamento no sentido de que os contratos built to suit não seriam propriamente um contrato de locação, mas se trataria de um contrato atípico, semelhante a um contrato de locação, conforme salienta o Ministro Moura Ribeiro, do STJ, no Recurso Especial – REsp nº 1.521.448/SP:
[...] As operações imobiliárias denominadas "built to suit" podem ser traduzidas como uma construção sob medida. Consistem em um negócio jurídico similar, em alguns pontos, ao contrato de locação, no qual, todavia, uma parte se encarrega de construir um imóvel customizado para as necessidades do contratante e este se obriga a locar o bem por prazo determinado, por um valor mensal correspondente não somente à contraprestação pelo uso e gozo do imóvel, mas também para remunerar os custos de aquisição do terreno e da construção do imóvel pelo locatário, bem como o capital investido.

No sentido de que se trata de contratos atípicos tem-se manifestação do Ministro Luis Felipe Salomão, do STJ, que ao tratar do tema no Agravo em REsp nº 423.062/MG, considerou que “aos contratos atípicos não se aplicam irrestritamente as leis que tratam de contratos com os quais se assemelham, devendo ser analisados os termos do contrato e a vontade das partes para verificação da necessidade e possibilidade de aplicação subsidiária dessas leis.”

No esteio dessa lavra, pode-se afirmar que o built to suit possui características comuns a todos os tipos de contratação, em relação às regras gerais instituídas pelo diploma civil pátrio e legislação correlata e algumas peculiaridades.

Conforme bem assinala o Ministro do STJ Moura Ribeiro, a locação built to suit não se submete preferencialmente ou exclusivamente à lei de locações.

Já para Scavone Junior, a lei de locações se aplica integralmente a este tipo de contrato, eis que a locação de imóveis urbanos nada mais é que a cessão temporária de uso de imóvel para fins urbanos mediante pagamento de retribuição denominada aluguel, exatamente o que ocorre no contrato built to suit. O simples fato de se alterar o nome de um contrato ou de sua contraprestação que também se alterará a sua natureza jurídica. Ainda assim poder-se-ia sustentar que o contrato built to suit se caracteriza pela cessão de um imóvel construído de acordo com as necessidades do locatário.

No que cinge à ação revisional do valor do aluguel, a lei de locações é expressa em seu artigo 54-A, § 1º, que as partes podem renunciar a esse direito durante o prazo de vigência do contrato.

Quanto à garantia da renovatória, para os contratos de locação não residenciais regidos pela Lei nº 8.245/91, esta é inafastável, por se tratar de norma de ordem pública, não modificável por vontade das partes, pelo que aventa-se a sua aplicação aos contratos built to suit se considerado que este se subordina àquela norma, como o faz a maioria da doutrina brasileira.

Porém, há que se observar posição, como a do professor Luiz Augusto Figueiredo, em que só haverá direito à renovatória se existir previsão contratual expressa para tal, regulando-se aquela pelos termos do contrato.

Interessante mencionar que a Administração Pública também pode contratar nesta modalidade, conforme autorizado pela Lei nº 13.190/2015, que inseriu o artigo 47 na Lei nº 12.462/2011, respeitando-se as regras insculpidas na lei de licitações.

Importante lembrar que, não obstante tratar-se de um contrato privado, a presença da Administração Pública em um dos polos, faz com que as normas de Direito Privado sejam parcialmente derrogadas ou relativizadas pelo Direito Público, emprestando algumas características de um contrato administrativo ao contrato privado, como bem salienta a ilustre professora Maria Sylvia Zanella Di Pietro.

Para Fernanda Marinela, a Administração celebra contratos regidos pelo Direito Privado, como uma compra e venda, a locação de um imóvel para instalação de um órgão ou entidade pública, porém, esses contratos possuem algumas cláusulas necessárias, que não são exigidas por vezes em contatos celebrados entre particulares, quais sejam:

  1. Descrição do objeto e seus elementos característicos;
  2. O preço e as condições de pagamento;
  3. O regime de execução ou a forma de fornecimento;
  4. Os prazos de início de etapas de execução, de conclusão e entrega;
  5. O crédito pelo qual correrá a despesa;
  6. As garantias oferecidas;
  7. As condições de importação;
  8. A vinculação ao edital de licitação ou ao termo que a dispensou ou a inexigiu;
  9. A legislação aplicável;
  10. A obrigação do contratado de manter, durante toda a execução do contrato, as obrigações assumidas na habilitação;
  11. Cláusula definindo o foro da sede da Administração para resolver conflitos; e
  12. O reconhecimento dos direitos da Administração em caso de rescisão.

Celso Antônio Bandeira de Mello bem observa que as formalidades que precederão o contrato, quais a autorização para contratar, a exigência da licitação e, eventualmente, requisitos a serem atendidos também se disciplinam pelo Direito Administrativo e, sejam contratos administrativos ou privados, serão examinados quanto à sua legalidade pelos Tribunais de Contas do Município, Estado ou União, conforme o caso, que poderão solicitar sua sustação às respectivas Casas Legislativas, caso sejam observados vícios legais.

3. Materiais e métodos

Foi desenvolvido um estudo descritivo com abordagem qualitativa e quantitativa, que teve como objetivo demonstrar se os profissionais do mercado imobiliário (corretores de imóveis e advogados militantes do Direito Imobiliário) e o público em geral sabem do que se trata a locação built to suit, bem como, se aqueles que conhecem o instituto já participaram de uma contratação deste tipo.

A pesquisa foi caracterizada como descritiva, após a aplicação de questionário com 14 (quatorze) perguntas fechadas, em que se buscou informações sobre valores envolvidos na negociação, forma de remuneração, realização de reforma substancial ou construção nova e detalhes gerais sobre os contratos.

4. Discussão e Resultados

A pesquisa de campo foi realizada entre corretores de imóveis, advogados e pessoas não ligadas ao mercado imobiliário, através de um formulário eletrônico disponibilizado na plataforma do Google, com a exposição do tema ora em estudo. A pesquisa foi realizada no período de 15 de julho a 15 de agosto de 2013, conforme cronograma da pesquisa.

Foram respondidos vinte e um (21) questionários, com o tema abordado sobre a locação built to suit, cujos resultados se passa a expor.

Gráfico 1 – Profissão

A pesquisa foi realizada entre profissionais do mercado imobiliário e pessoas não ligadas a essa área.

Destaque-se que a maioria dos pesquisados são corretores de imóveis, seguidos de advogados (da área imobiliária ou não), sendo 76,2% corretores de imóveis, 9,5% advogados do mercado imobiliário, 9,5% não são do mercado imobiliário e 4,8% advogados com especializações diversas.

A multiplicidade de participantes teve como intuito analisar a disseminação do conhecimento sobre o tema entre as diversas camadas sociais, visto se tratar de assunto de raro debate no cotidiano das pessoas que não militam na área imobiliária.

Gráfico 2 – Conhecimento sobre o tema (Sabe o que é locação “built to suit”?)

Percebe-se que do público participante, mais da metade, 57,1%, sabem do que se trata a locação built to suit e 42,9% nunca ouviram falar sobre o assunto.

Esse dado mostra que a novel forma de contratação ainda não foi suficientemente difundida no seio da sociedade.

Gráfico 3 – Participação em contrato built to suit (já participou de um contrato do tipo built to suit?)

Dos 57,1% que conhecem o tema em estudo, 16,7% já participaram de um contrato de locação built to suit e 83,3%, apesar de saberem do que se trata, jamais figuraram em uma contratação do tipo.

O dado se explica pelo próprio desconhecimento sobre o instituto, ou seja, a maioria dos partícipes da pesquisa já ouviu falar do tema, porém, nunca participou de uma negociação da espécie.

Gráfico 4 – Qualificação no contrato (Qual sua qualificação no contrato?)

Fonte: próprio autor, 2018.

Entre os 16,7% dos participantes da pesquisa que já tomaram parte de um contrato built to suit, todos figuraram como advogados e nenhum deles como locador, locatário ou corretor de imóveis.

Gráfico 5 – Confecção do contrato (Foi o responsável pela confecção do contrato?)

Fonte: próprio autor, 2018.

Em todas as participações dos advogados, a responsabilidade pela elaboração dos termos do contrato foi sua.

Tal fato pode estar ligado à necessidade de conhecimento específico sobre o tema, pois se trata de uma contratação de vulto, que demanda a inserção de cláusulas claras e minuciosas, para evitar celeumas em razão de dubiedade de disposições.

Gráfico 6 – Quanto à reforma ou obra

Nota-se que em 100% das contratações, não foram construídos imóveis que atendessem às necessidades dos locatários, e sim, ocorreu obra ou reforma substancial, para servir ao fim estipulado na avença.

A estatística obtida pode ser examinada sob o prisma do investimento a ser feito.

Para reformar ou realizar uma obra substancial o custo será, via de regra, bem menor que a construção de um imóvel no todo.

Gráfico 7 – Garantia do contrato (A negociação foi garantida por seguradora?)

Destaque-se que metade das contratações mencionadas na pesquisa foram garantidas por empresa seguradora.

A securitização da negociação se mostra como uma ferramenta de garantia para o locador.

5. Considerações finais

É indiscutível que estabelecer moradia é uma grande necessidade humana e que antigamente era o maior objetivo de uma família a compra de um imóvel próprio. Ocorre que, com a evolução da sociedade e dos meios tecnológicos, a ideia do “ter” vem perdendo espaço para o “usar”. Isso ocorre com bicicletas, veículos e também com imóveis.

Quanto aos imóveis, tem-se como um dos principais contratos o de locação, visto que não é a grande maioria da população que possui recursos suficientes para comprar sua moradia e tem aqueles que não querem comprar, mas somente usar um imóvel, por motivos diversos.

Entretanto, há casos em que a locação não é tão simples, não basta contratar e se mudar.

Quando se fala em locação não residencial ou comercial como alguns chamam ao arrepio da lei, surge a hipótese em que o imóvel a ser alugado precisa de uma reforma substancial ou até mesmo que se construa um imóvel para atender o locatário.

Além disso, deve-se levar em consideração que crises econômicas fazem diminuir a circulação de dinheiro e o mercado imobiliário, que é volátil, geralmente é um dos primeiros a “entrar na crise” e dos últimos a sair, o que inviabiliza, por vezes, a aplicação dos recursos escassos do locatário em uma reforma de grande vulto ou na construção de um imóvel.

Para viabilizar a realização desse tipo de locação, os locatários e locadores tem à mão uma ferramenta de importantíssima relevância, não obstante a inexistência de certeza quanto à sua origem, os contratos built to suit.

A modalidade está prevista na lei geral de locações, a Lei nº 8.245/91, porém, possui peculiaridades que transpassam as regras gerais da mencionada legislação, havendo inclusive discussão sobre a sua natureza, se tratar-se-ia de um contrato de locação ou de espécie distinta de avença, justamente pela sua principal característica, que é a realização de obra ou reforma substancial ou a construção integral de um imóvel para atender às necessidades do locatário.

No entanto, o custeio será integralmente arcado pelo locador, que será ressarcido de seus custos concomitantemente com a percepção de lucro pelo investimento realizado.

Há doutrina e jurisprudência no sentido de que o built to suit se trataria de contrato atípico, ou seja, não previsto na legislação pátria e que por isso se submeteria às normas gerais de contratação e aplicar-se-ia a legislação de forma subsidiária.

Consenso se acha em afirmar que se trata de uma contratação de alta complexidade e que, por isso, deve ser cercada de toda sorte de cautela, como ocorre, por exemplo pela securitização dos valores a receber pelo locador.

Não obstante as confrontações de ideias, pode-se dizer que se convergem também no sentido de que às locações built to suit, não se aplica exclusivamente a lei geral de locações.

Conveniente citar que, de forma geral o locador irá transferir seus créditos para uma empresa securitizadora, que lhe pagará o valor integral do contrato e emitirá o Certificado de Recebíveis Imobiliários, título que pode ser comercializado no mercado de capitais.

Interessante apontar que até mesmo a reforma ou construção, que será realizada pelo locador, pode ser custeada por financiamento bancário, ficando o imóvel como garantia do pagamento do empréstimo.

Há que se observar que a revisão do aluguel pode ser renunciada pelas partes, desde que tal renúncia conste expressamente das cláusulas contratuais e que se aplica o direito à ação renovatória, conforme entendimento da doutrina e jurisprudência mais avalizada.

Registre-se que, através da pesquisa realizada no presente estudo, pode-se concluir que o instituto da locação built to suit não é de amplo conhecimento tanto dos profissionais do mercado imobiliário quanto do público em geral e dos que conhecem o tema, uma grande minoria já participou de uma contratação do tipo, todos como advogados, que foram os responsáveis pela elaboração do contrato.

Mencione-se que na totalidade dos contratos não houve construção de imóvel, mas sim, a reforma ou obra substancial para atender à demanda do locatário, sendo a metade garantida através de empresa seguradora e outra metade desprovida de qualquer garantia.

Quanto à Administração Pública, um problema comumente enfrentado é a carência de imóveis que atendam adequadamente às demandas dos usuários de serviços públicos, vez que, a Administração deve estar onde seu público está, necessitando assim de imóveis em diversas localidades e para usos distintos, como postos de saúde, escolas, postos de atendimento ao público, delegacias, batalhões de polícia, dentre outros, devendo lançar mão de imóveis que possuam algumas especificidades que nem sempre são encontradas nos imóveis lançados no mercado locatício.

Cite-se que a possibilidade trazida pela lei da utilização desse tipo de contrato pela Administração Pública, é de grande valia, tendo em vista a escassez de recursos financeiros pela qual passa o setor público, viabilizando assim o aporte em áreas carentes de investimento ao invés da aplicação de quantias vultosas para construção ou reforma de prédios públicos.

Sendo assim, é lúcido afirmar que o contrato built to suit mostra-se como mais uma ferramenta que pode ser utilizada para atendimento da finalidade pública, desde que respeitados os preceitos legais que regem a matéria, podendo o contrato ser sustado pelo Poder Legislativo caso sejam constatados vícios de legalidade que o contaminem.

É uníssono entre os especialistas que, apesar de se tratar de um contrato privado, por envolver em um dos polos a Administração Pública, será ele infiltrado por regras de direito público, a fim de se preservar o bem maior que é o interesse público.

Destarte, se pode dizer que a locação built to suit é uma inovação no Direito brasileiro de grande utilidade para o mercado imobiliário, pois tem o condão de ajudar o setor a reerguer-se em momentos de crise e de viabilizar a utilização dos recursos do locatário para consecução de suas atividades laborais.

Cumpre observar ainda que, o instituto em estudo demanda amadurecimento da doutrina e da jurisprudência, por se tratar de disciplina nova, o que só será possível conforme forem surgindo antinomias decorrentes desse tipo de contratação e que desaguem no Poder Judiciário ou sejam tema de estudo de especialistas.

6. Referências

AZEVEDO, Fábio de Oliveira. Direito Civil – Introdução e Teoria Geral. Lumen Juris, 2009.

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